按揭成數放寬！詳解自住、出租及非住宅物業貸款新規
香港樓市迎來重大變化，施政報告指出，按揭成數將再次放寬，對置業者和投資者來說，無疑是利好的消息。這不僅是對首次置業人士的利好，更為投資者帶來新的機會。無論是自住物業、出租物業還是非住宅物業，按揭成數的調整將對不同類型的物業貸款條件帶來顯著影響。本文將深入分析2024年按揭成數的變動，並分別探討自住、出租、非住宅物業的最新按揭成數及政策變動，幫助您清晰了解放寬後的影響，並制定更合適的置業和投資策略。
1. 施政報告後按揭成數放寬：政策背景
2024年，香港特首於施政報告中宣布放寬按揭貸款成數的措施，這一政策是應對目前樓市壓力和支援市民置業需求的重要舉措。過去幾年，隨著樓市價格上升以及貸款政策逐步收緊，許多有置業需求的市民面臨較大的首期壓力，尤其是首次置業者。
政府的這一新政，旨在透過提高按揭成數來減輕置業者的首期負擔，鼓勵市場活躍，並同時支持樓市的健康發展。根據2024年12月的最新政策，按揭成數的調整主要分為三大類物業：自住物業、出租物業和非住宅物業。
2. 自住物業按揭成數放寬
自住物業一直是香港置業的主流，尤其對於首次置業的市民來說，自住物業的貸款成數放寬無疑是最大亮點。根據施政報告，2024年自住物業的按揭成數最高可達 80%，相比之前的70%有所提高。
放寬後的具體影響：
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首期負擔減輕：首次置業者可以用較少的首期資金獲得更高的貸款，減少置業壓力。
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提升購房能力：尤其是在樓價較高的區域，放寬的按揭成數可以幫助市民在負擔上有更大的空間，有助於提升購房能力。
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對樓市的促進作用：隨著更多市民能夠承擔更高的按揭，市場需求有望上升，特別是在一些高需求區域，可能會進一步推動樓市回暖。
例如，若您打算購買一套價值600萬港元的自住物業，根據80%的按揭成數，您可以貸款最多480萬港元，只需準備120萬港元的首期。相比過去70%的按揭，首期負擔顯著減輕。
3. 出租物業按揭成數的變動
對於投資者來說，出租物業的按揭成數同樣迎來了變動。2024年，出租物業的按揭成數上限已提高至 70%，這一政策變動使得投資者可以以較低的首期資金進行物業投資。
出租物業按揭放寬的主要影響：
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降低資本投入：對於有意進行出租物業投資的市民來說，較高的按揭成數將使其能夠以較低的資本成本進行物業購置。
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擴大投資組合：更多的投資者可以利用放寬的按揭成數進一步擴大自己的物業組合，增加租金回報的機會。
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影響市場需求：隨著按揭成數的放寬，可能會促使更多投資者進入樓市，從而帶動出租市場需求上升。
例如，如果您打算購入一套價值800萬港元的出租物業，根據70%的按揭成數，您可以貸款560萬港元，首期為240萬港元。這樣的首期投入相比過去將顯得更加靈活和可承擔。
4. 非住宅物業按揭成數的調整
對於非住宅物業（如商業、工業大廈等）的投資者來說，按揭成數的放寬將有助於降低投資成本。根據2024年的新政策，非住宅物業的按揭成數上限為 60%。
非住宅物業按揭放寬的具體影響：
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支持商業及工業投資：商業及工業大廈作為非住宅物業，通常面臨較高的貸款風險，因此銀行設定的按揭成數相對較低。這一放寬將使商業投資者能夠更容易獲得貸款，減少資金壓力。
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提升市場競爭力：隨著按揭成數的提高，更多商業投資者有機會參與市場競爭，從而促使市場活躍。
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助力香港經濟發展：對於企業而言，能夠更輕鬆地取得貸款進行物業投資，將有助於提升市場經濟，尤其是那些需要辦公場所或倉儲空間的企業。
例如，假如您計劃購買一套價值1500萬港元的商業大廈，根據60%的按揭成數，您可以貸款900萬港元，首期為600萬港元。雖然首期較高，但相較於過去的50%，投資者可享有更大的貸款額度。
5. 如何選擇最適合的按揭計劃？
選擇適合的按揭計劃對借款人來說至關重要。2024年，隨著按揭成數的放寬，借款人可以根據自身的需求選擇不同的按揭計劃。主要有以下幾種選擇：
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P按（最優惠利率計算）：P按是以銀行提供的最優惠利率為基準，利率浮動，適合希望維持穩定還款的借款人。
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H按（銀行同業拆息計算）：H按則是根據銀行間借貸的同業拆息來計算利率，雖然通常較P按靈活，但會隨市場利率變動，因此風險較高。
在選擇P按還是H按時，借款人應根據自身的財務狀況和風險承受能力來做出決策。對於希望保持穩定還款的借款人，P按是一個不錯的選擇；而對於較為激進的投資者，H按則可能更具吸引力。
2024年香港施政報告中的按揭成數放寬政策為市民和投資者帶來了更多的選擇和機會。無論是自住物業、出租物業還是非住宅物業，借款人都能以較低的首期投入獲得更高的貸款額度，從而實現置業和投資夢想。隨著市場需求的增加，樓市回暖的預期也愈加明朗。
選擇最適合的貸款計劃和物業類型，將有助於借款人減輕首期負擔，並實現財務目標。在未來的市場中，了解最新的按揭成數政策並做出合理規劃，將是每位借款人成功置業的關鍵。
